Досрочное погашение ипотеки — мечта каждого заемщика. Существует два основных подхода выгодного уменьшения платежа: сокращение срока кредита или снижение ежемесячного взноса. Какой вариант выбрать, рассказала основатель агентства недвижимости «Самарская и партнеры» Мария Самарская для «Петербург.Эксперт».
«Прежде всего нужно пояснить структуру ипотечного платежа. Ипотека в большинстве случаев предполагает гашение кредита посредством аннуитетных платежей — выплат банку, размер которых не меняется на протяжении всего периода кредита. Такой платеж состоит из двух частей: часть основной долга и проценты за использование этой частью долга. Несмотря на то, что величина платежа постоянна, соотношение в нем основного долга и процентов постоянно меняется», — рассказала эксперт.
В первые месяцы выплаты платеж состоит большей частью из процентов, а сам кредит минимален. По мере выплаты эта ситуация меняется, и к финалу становится диаметрально противоположной: проценты становятся минимальны в платеже, а большая часть выплаты состоит из «тела» кредита.
«Например, аннуитетный платеж по кредиту 10 миллионов рублей на срок 30 лет по ставке 10% будет 87 757,16 рубля, где в первый месяц выплаты кредита проценты будут составлять 83 333,33 рубля, и только 4 423,82 рубля. — „тело“ кредита. И наоборот, в последний, 360-й месяц выплаты кредита, проценты за его использование составят 725,27 рубля, а 87 031,89 рубля уже само „тело“ кредита», — поделилась Самарская.
При выплате ипотечного кредита в размере десяти миллионов рублей по ставке 10%, за 30 лет переплата банку составит более 21 миллиона рублей. И это только проценты за пользование кредитом.
«Размер этой переплаты можно сократить путем уменьшения срока выплаты кредита. Так, например, сократив срок выплаты до 20 лет размер переплаты будет около 13 миллионов рублей, а за 10 лет — почти 5,9 миллиона рублей. Разница вдохновляет выплачивать кредит досрочно, выбрав стратегию сокращения срока», — советует эксперт.
Но может быть и другая ситуация, и как следствие стратегия. Заемщик не рассчитал свою финансовую нагрузку или обстоятельства изменились, и платеж по кредиту существенно снижает качество вашей жизни. Снижение размера платежа значительно облегчило бы ситуацию.
«И вот он получает, например, премию. Сократив срок выплаты, заемщик поступит аргументированно с точки зрения долгосрочной перспективы, сэкономив выплату процентов банку, но не изменит качество своей жизни в этот момент. А вот изменив размер платежа, он сможет это сделать. При этом, как только ежемесячная выплата будет комфортной — возможно вернуться к другой схеме: сокращение срока. Выбор стратегии зависит от конкретной ситуации и целей, основываясь на финансовых целях — выгоднее сокращать срок», — заключила Самарская.
