Эксперт по жилой недвижимости Санкт-Петербурга, риелтор Мария Кудреватых, рассказала «Петербург.Эксперт» о том, какие подводные камни поджидают покупателей при покупке жилья на этапе котлована и какие меры помогут избежать рисков.
С 2019 года на российском рынке недвижимости вступили в силу изменения, связанные с введением эскроу-счетов, которые значительно повысили безопасность сделок. Эскроу-счет — это специальный банковский счет, где хранятся средства покупателя до завершения строительства и передачи объекта.
«Средства на счете остаются заблокированными до тех пор, пока застройщик не выполнит свои обязательства. Если по каким-то причинам дом не будет достроен, эскроу-счет раскрывается, и деньги возвращаются покупателю», — объясняет Кудреватых.
Если у застройщика возникли финансовые трудности, банк может заменить его другим застройщиком, который продолжит строительство с использованием тех же средств.
Однако эскроу-счета не избавляют покупателя от всех рисков. Один из главных рисков связан с самим банком.
«Если с банком, на счету которого находятся деньги покупателя, что-то случится, суммы свыше 10 миллионов рублей не подлежат возврату», — подчеркивает эксперт.
Для тех, кто приобретает недвижимость в крупных городах, где стоимость квартиры нередко превышает этот лимит, риск может быть ощутимым. Поэтому при выборе банка важно учитывать его надежность и устойчивость на рынке.
Еще один риск, который может подстерегать покупателей на этапе котлована, — это риск переплаты.
«Многие покупатели уверены, что, приобретая жилье на этапе строительства, они получают объект по более выгодной цене», — отмечает Кудреватых.
Но это не всегда так. В реальности, цена на квартиры при старте продаж может быть завышена. К моменту завершения строительства аналогичные квартиры могут стоить дешевле, особенно если застройщик сталкивается с трудностями и стремится продать оставшиеся квартиры быстрее.
«На этапе ввода дома в эксплуатацию покупатели могут торговаться с застройщиком и получить скидку, так как эскроу-счет уже раскрыт, и застройщик заинтересован продать готовую квартиру, чтобы получить свои средства», — объясняет Кудреватых.
Также важно учитывать особенности проектного финансирования. Застройщики, продающие жилье на этапе строительства, используют средства из проектного финансирования, что позволяет им не зависеть напрямую от денег дольщиков. Однако на завершающих стадиях проектное финансирование уже не так актуально, и застройщик может быть более гибким в цене на готовые квартиры.
«Покупатель может получить значительную скидку на уже готовую недвижимость, не дожидаясь окончания строительства и не сталкиваясь с возможными задержками», — советует Кудреватых.
Безопасный вариант для покупателя — приобретать недвижимость у застройщика, который работает по Федеральному закону № 214-ФЗ. Этот закон регулирует долевое строительство и защищает права дольщиков.
«214-ФЗ гарантирует дольщикам юридическую защиту и прозрачность сделки. Застройщик, работающий по этому закону, обязан предоставлять полный пакет документов, проектную декларацию и быть зарегистрированным на государственном портале», — уточняет эксперт.
Важно также проверять наличие проектной декларации и других обязательных документов.
Но если застройщик предлагает жилье через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) или по предварительному договору долевого участия, это может быть тревожным сигналом.
«Такие схемы часто менее прозрачны и могут быть использованы недобросовестными застройщиками для обхода законодательства. Это увеличивает риск мошенничества, особенно если застройщик не предоставляет достаточной документации или пытается скрыть финансовые трудности», — предупреждает риелтор.
Чтобы избежать подобных ситуаций, рекомендуется тщательно проверять застройщика.
Чтобы минимизировать риски при покупке жилья на этапе котлована, эксперт советует внимательно изучить информацию о застройщике и его документацию.
«На портале ДОМ РФ можно проверить репутацию застройщика, изучить его проектные декларации и финансовое состояние. Этот ресурс дает доступ к данным о проектном финансировании и статусе объекта», — объясняет Кудреватых.
Покупка квартиры на этапе котлована действительно может быть выгодной и безопасной, если покупатель соблюдает осторожность и осведомленность.
«Покупка на начальной стадии строительства — это возможность, но не стоит забывать, что безопасность сделки зависит от тщательной подготовки и выбора надежного застройщика. Убедитесь, что вам доступны все необходимые документы и что застройщик работает по закону, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем», — подытожила Кудреватых.
