Покупка квартиры с обременением — достаточно распространенная практика на рынке недвижимости, особенно когда у покупатель хочет купить квартиру с хорошей скидкой. Однако попытка сэкономить может обернуться не только выселением, но и невозможностью вселиться в свою же квартиру или полной потерей денег из-за ареста.
«Петербург.Эксперт» спросил юриста Еву Орлову, как не попасть в эти ловушки и что нужно проверить в первую очередь. Она подробно перечислила возможные подводные камни.
Обременение — это юридически установленное ограничение прав собственника на распоряжение объектом недвижимости. Оно может возникать по различным причинам, включая ипотеку, аренду, ренту или арест. Эксперт предупредила: каждая из таких причин обладает своими особенностями и потенциальными рисками для покупателя.
«Продажа квартиры, находящейся в залоге у банка, возможна только с согласия банка, в котором у текущего владельца оформлен договор ипотеки. Для минимизации риска рекомендуется оформлять задаток на специальный эскроу-счет», — пояснила юрист.
Договор ренты — это сделка по передаче квартиры взамен на материальное содержание ее владельца, как правило пожилого человека. Получатель ренты должен передать свою квартиру тому, кто ухаживает после окончания срока договора. На практике подобный договор составляется до конца жизни получателя.
«Договор ренты накладывает ограничение на права двух сторон — ни собственнику, ни плательщику ренты нельзя продать квартиру или реализовать ее другим способом», — предупредила Ева Орлова.
По словам эксперта, ограничение в виде ренты снимается при расторжении договора или после исполнения его условий.
То же самое касается квартир, переданных в безвозмездное пользование. Собственник может продать жилье, но вторая сторона имеет право проживать даже после смены владельца.
«Основная проблема заключается том, что такой договор не нужно регистрировать в Росреестре, а значит, его наличие нельзя проверить при проведении сделки», — уточнила Ева Орлова.
Арест на недвижимое имущество, накладывается ФССП по решению суда. Юрист подчеркнула, что на практике в подавляющем большинстве случаев это происходит из-за долгов текущего собственника, например, по кредитам или налогам. Арест ставит ограничение на регистрационные действия: собственнику свою квартиру нельзя продавать, дарить, завещать.
Кроме того, арендованное жилье может создать проблемы, даже если договор аренды официально зарегистрирован. Новый владелец обязан соблюдать условия соглашения до истечения срока договора аренды. По словам специалиста, существуют и так называемые скрытые обременения, такие как наличие несовершеннолетних владельцев или лиц, имеющих право пожизненного проживания.
