При покупке долей в квартире или доме существуют риски, как и в любой сделке с недвижимостью. Их нужно знать, чтобы избежать судебных разбирательств и финансовых потерь. Подробнее об этом «Петербург.Эксперту» рассказала эксперт по недвижимости Марина Зайцева.
Юридические риски
По закону продавец доли обязан в первую очередь предложить выкупить ее другим собственникам этой же квартиры. Нарушение этого правила — самый частый повод для судебных разбирательств. Если уведомление не было отправлено, остальные владельцы имеют право в течение трех месяцев через суд перевести права покупателя на себя. Чтобы обезопаситься, покупателю необходимо требовать у продавца нотариальные отказы совладельцев или документы, подтверждающие отправку им уведомлений.
Особое внимание — к долям несовершеннолетних. Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала или доля принадлежит ребенку, для любой сделки с ней потребуется официальное разрешение органов опеки и попечительства. По словам эксперта, его отсутствие — прямое основание для признания договора купли-продажи недействительным.
Кроме того, покупателю стоит насторожиться, если ему предлагают невыделенную долю в праве общей собственности, не привязанную к конкретной комнате. Такой статус часто провоцирует споры между совладельцами о порядке пользования общим пространством (кухней, ванной, коридором). Юристы рекомендуют отдавать предпочтение так называемым «реальным» долям, когда за владельцем законодательно закреплено конкретное изолированное помещение.
Бытовые риски
Совладельцы могут препятствовать проживанию: менять замки, отказываться делить коммунальные платежи, устраивать скандалы. Перед покупкой Марина Зайцева порекомендовала лично познакомиться с другими собственниками, поговорить с соседями.
«В квартире с долей, без привязки к конкретной комнате, суд может отказать в закреплении конкретной комнаты за вами. Нужно заранее оценить планировку — подходит ли она для раздела», — пояснила она.
Также могут возникнуть проблемы с регистрацией. Другие собственники могут зарегистрировать в квартире третьих лиц без согласия нового владельца. Как отметила эксперт по недвижимости, можно прописать в договоре ограничения на регистрацию.
Финансовые риски и ипотека
«Если ваша доля меньше шести квадратных метров, другие собственники могут через суд обязать вас продать ее по рыночной цене. Лучше избегать покупки микродолей», — предупредила Марина Зайцева.
Сложности могут доставить долги за ЖКУ. Ответственность за коммунальные платежи распределяется между всеми собственниками. Если другие владельцы не платят, долги могут взыскать с вас. Очень важно перед покупкой запросить справки об отсутствии задолженностей.
При покупке доли в недвижимости будьте готовы к сложностям с ипотекой — банки неохотно кредитуют такие сделки из-за высоких рисков и часто требуют согласия всех собственников на залог, а также расширенный пакет документов. Кроме того, в дальнейшем продать долю будет сложнее — реализация занимает больше времени и обычно происходит по цене ниже рыночной из-за ограниченного спроса.
