При выборе квартиры люди платят не только за «квадраты», но и за эмоцию: за утренний кофе с видом на парк, за огни города в панорамном окне, за ощущение простора. Вид — это часто решающий фактор и значительная часть стоимости объекта. Но что делать, если живописный пейзаж превращается в стройку?
Эксперт по инвестициям в недвижимость Марина Долотова рассказала, как выбрать жилье, чтобы оно не потеряло ликвидность. Она поделилась с «Петербург.Экспертом» чек-листом, как защитить свои вложения и нервы.
Шаг 1. Работа с картами
Главное оружие при покупке недвижимости — официальные градостроительные документы. Они находятся в открытом доступе на сайтах городских администраций.
- Генеральный план города.
Это стратегический документ, который показывает, как город будет развиваться в ближайшие 20-30 лет.
«Посмотрите на зону, в которой находится ваш дом и соседние участки. Если пустырь под вашими окнами относится к зоне многоэтажной жилой застройки — появление нового ЖК там лишь вопрос времени. Если же это рекреационная зона (парки, скверы) — ваши шансы на сохранение вида высоки», — посоветовала эксперт.
- Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
По словам Марины Долотовой, это более детальный документ, чем генплан. Он определяет, что, где и какой максимальной высоты можно строить прямо сейчас. Именно в ПЗЗ будут указаны конкретные регламенты для соседних участков.
- Публичная кадастровая карта.
В бесплатном сервисе Росреестра можно ввести адрес дома и изучить соседние участки. Эксперт порекомендовала обратить внимание на графу «Вид разрешенного использования».
«Если там указано «для многоэтажного жилищного строительства» или «для среднеэтажной застройки» — это самый очевидный красный флаг», — подчеркнула она.
Шаг 2. Разведка на местности.
После проверки документов Марина Долотова предложила выйти «в поле». Следует осмотреть район не как турист, а как инвестор. Что должно смутить:
- Ветхий жилой фонд. Старые двух- и пятиэтажные дома — главные кандидаты на снос и строительство новых комплексов по программам реновации или редевелопмента.
- Заброшенные промышленные зоны. Бывшие заводы и склады — золотая жила для застройщиков. Сегодня это унылый пейзаж, а завтра — огромный жилой квартал.
- Пустыри, обнесенные старым забором. Даже если сейчас там растут одуванчики, проверьте по кадастровой карте, кому принадлежит эта земля и каково ее назначение.
Также можно поговорить с местными жителями. Иногда они знают о планах застройки гораздо больше, чем можно найти в интернете.
Шаг 3. Планы застройщика.
Часто сам застройщик ЖК является владельцем соседних участков и планирует там следующие очереди строительства.
Эксперт по инвестициям в недвижимость порекомендовала просить в отделе продаж проект планировки всей территории.
«Если вам обещают построить парк или школу, не верьте рендерам в буклете. Попросите показать утвержденную проектную документацию на эти объекты. Красивая картинка не имеет юридической силы, а вот утвержденный проект — это уже серьезное обязательство», — предупредила Марина Долотова.
Она заключила, что вид из окна — это не просто эстетика, это ликвидный актив, который напрямую влияет на стоимость недвижимости. Дотошность сегодня — это спокойствие и сохраненный капитал завтра.
