Апартаменты — особый сегмент рынка недвижимости, который вызывает много вопросов у покупателей. Стоит ли инвестировать в такой формат жилья, и какие нюансы необходимо учитывать, рассказала Евгения Богданова в беседе с «Петербург.Экспертом».
Юридический статус и налогообложение
Прежде всего, важно понимать, что апартаменты не являются жилой недвижимостью с точки зрения законодательства. Это означает, что их владельцы сталкиваются с рядом особенностей, включая повышенное налогообложение и высокие коммунальные платежи.
«В Москве налог на апартаменты составляет от 0,5% до 2% в год, тогда как для жилых помещений — всего 0,1–0,15%», — поясняет эксперт.
Однако ситуация варьируется в зависимости от региона. В Санкт-Петербурге налоговая ставка составляет 0,3% от кадастровой стоимости, что делает владение апартаментами более выгодным, чем в столице.
Кроме того, владельцы апартаментов не могут воспользоваться налоговыми вычетами и льготными кредитными программами. «Средства материнского капитала на покупку апартаментов использовать нельзя, что для многих семей является существенным минусом», — отмечает Богданова.
Коммунальные расходы и льготы
Поскольку апартаменты юридически относятся к нежилым помещениям, коммунальные платежи для их владельцев рассчитываются по тарифам юридических лиц. Это делает содержание таких объектов дороже на 25% по сравнению с обычными квартирами.
«Кроме того, владельцы апартаментов не могут рассчитывать на льготы по коммунальным услугам, которые предоставляются жильцам многоквартирных домов», — добавляет эксперт.
Регистрация и эксплуатационные нюансы
Один из ключевых аспектов покупки апартаментов — это отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию.
«Собственник может оформить только временную регистрацию, что может стать проблемой для семей с детьми, так как это влияет на выбор школы и поликлиники», — объясняет Богданова.
Ещё один важный момент — отсутствие строгих строительных норм, которые действуют в отношении жилой недвижимости.
«Это означает, что требования к шумоизоляции, инсоляции и инженерным системам могут быть менее жёсткими, что иногда сказывается на комфорте проживания», — предупреждает эксперт.
Социальная инфраструктура
Апартаменты часто строятся в районах с недостаточно развитой инфраструктурой, поскольку застройщики не обязаны возводить социальные объекты, такие как школы, детские сады или поликлиники.
«Покупатель должен учитывать, что вблизи его будущего жилья может не оказаться необходимых удобств, а их появление зависит только от коммерческих решений застройщика», — советует Богданова.
Какие бывают апартаменты?
Апартаменты можно разделить на обычные (псевдожильё) и сервисные апарт-отели.
- Обычные апартаменты чаще всего приобретаются для личного проживания. Однако, несмотря на их схожесть с квартирами, они обладают всеми указанными выше юридическими и финансовыми особенностями.
- Сервисные апартаменты ориентированы на аренду и часто покупаются как инвестиционный актив. Они представляют собой гостиничные номера с полным сервисом, включая уборку, смену белья и техническое обслуживание.
«Сервисные апартаменты удобны тем, что управлением объекта занимается управляющая компания, а владелец просто получает стабильный доход», — поясняет эксперт.
Апартаменты как инвестиция
Сегодня сервисные апартаменты становятся всё более популярным инструментом для инвесторов, особенно в крупных городах и туристических центрах, таких как Санкт-Петербург.
Преимущества такого вложения:
- Высокий спрос на аренду — особенно в туристический сезон.
- Домашняя атмосфера для арендаторов — многие предпочитают апартаменты традиционным гостиницам.
- Упрощённое управление — все вопросы, связанные с арендой, коммунальными платежами и обслуживанием, берет на себя управляющая компания.
«Инвесторы, которые не проживают в Петербурге, часто выбирают этот вариант, потому что управляющая компания занимается поиском арендаторов и всеми техническими вопросами, а собственник просто получает ежемесячный отчёт и доход», — отмечает Богданова.
Стоит ли покупать апартаменты?
Апартаменты — это не классическое жильё, а скорее гибридный формат недвижимости, который подходит не всем.
- Для личного проживания апартаменты могут оказаться менее удобными, чем квартира, из-за повышенных налогов, отсутствия прописки и возможных проблем с инфраструктурой.
- Для инвесторов сервисные апартаменты могут быть выгодным вложением, особенно в городах с высоким спросом на аренду.
«Перед покупкой стоит внимательно изучить юридический статус объекта, расчёты расходов и возможную доходность. Такой вид недвижимости подходит не всем, но при правильном подходе может стать хорошей инвестицией», — подытожила Евгения Богданова.
