В Петербурге в разгаре отопительный сезон, но тепло приходит далеко не во все квартиры. Особенно непросто в такой ситуации арендаторам: в объявлении им обещали уют и все необходимое для жизни, а на деле приходится покупать обогреватель.
Собственник отправляет жильца в управляющую компанию, та кивает на теплоснабжающую организацию, и круг замыкается. Кто на самом деле отвечает за холодные батареи в съемном жилье и как добиться перерасчета, рассказала CEO группы управляющих компаний EVO-service, основатель экспертно-правового центра «Право Пространства», автор и ведущая телепроекта «#ЖКХ из первых уст» Алена Цыганкова в беседе с «Петербург.Экспертом».
Кто за что отвечает
Холодные батареи далеко не всегда говорят о плохой работе управляющей компании. Причина может скрываться во внешних тепловых сетях, индивидуальном тепловом пункте, стояках отопления или в оборудовании внутри самой квартиры. У каждого участка своя зона ответственности: УК обеспечивает содержание общедомовых инженерных систем, ресурсоснабжающая организация отвечает за поставку тепла, а собственник жилья несет обязательства перед нанимателем. При этом жилец не обязан самостоятельно выяснять, где именно произошел сбой.
«Арендатору, разумеется, не обязательно разбираться в устройстве теплового пункта. Он платит за возможность нормально жить, а не за право самостоятельно расследовать причины коммунальной аварии», — отметила эксперт.
Именно поэтому задача профессиональной управляющей компании, по мнению Цыганковой, состоит не в том, чтобы отправлять человека по инстанциям, а в том, чтобы установить причину нарушения и организовать его устранение в пределах своих полномочий.
Когда холод становится нарушением
Эксперт напомнила, что закон регулирует не температуру радиатора, а температуру воздуха в квартире. Согласно постановлению Правительства РФ № 354, в отопительный период в жилых помещениях должно быть не ниже +18 °C, а в угловых комнатах — не ниже +20 °C. Для регионов с более суровым климатом предусмотрены повышенные нормативы.
Таким образом, холодная на ощупь батарея сама по себе еще не доказывает нарушения. А вот температура воздуха ниже допустимой уже является основанием для проверки. Ключевое здесь — документальная фиксация.
«Не превращайте термометр в литературного героя домового чата. Превратите его показания в документ», — посоветовала Алена Цыганкова.
Что делать, если УК не реагирует
Первым шагом эксперт назвала звонок в аварийно-диспетчерскую службу. Заявку необходимо зарегистрировать, сохранив ее номер, дату и время обращения. Если причина нарушения неизвестна, проверка по общему правилу должна быть назначена не позднее двух часов с момента обращения, если иное время не согласовано с потребителем.
Далее нужно добиться замера температуры и составления акта: именно он станет одним из главных доказательств некачественной услуги. Если проблема не решается, жильцу стоит направить письменное обращение исполнителю коммунальной услуги, а затем при необходимости — в Государственную жилищную инспекцию. При подтвержденном нарушении можно требовать перерасчета платы за отопление.
Одновременно Алена Цыганкова предостерегла от поспешных решений. Самостоятельно прекращать оплату коммунальных услуг или аренды из-за холодных батарей не стоит: так к коммунальному конфликту может добавиться еще и финансовый.
Какова роль собственника
Как пояснила эксперт, аренда квартиры гражданином для проживания по российскому законодательству обычно оформляется договором найма жилого помещения. Согласно статье 676 Гражданского кодекса РФ, наймодатель обязан предоставить пригодное для жизни помещение и обеспечить необходимые условия для получения коммунальных услуг. Поэтому собственника о проблеме нужно уведомить письменно.
В зависимости от обстоятельств и условий договора наниматель может потребовать уменьшения платы за наем, возмещения убытков или даже расторжения договора. Однако, как подчеркнула Алена Цыганкова, важно не путать два разных требования: перерасчет за некачественное отопление и снижение платы за пользование квартирой. У них разные правовые основания, а адресаты требований могут не совпадать.
Сервис вместо формальностей
Опыт управления жилой недвижимостью убедил эксперта, что коммунальный конфликт редко начинается с самой аварии — гораздо чаще его причиной становится молчание. По ее словам, человеку можно объяснить, почему произошел сбой, кто устраняет неисправность и сколько это займет времени. Куда сложнее объяснить, почему его обращение осталось без ответа.
«Современная управляющая компания — не просто организация, обслуживающая трубы и оборудование. Это профессиональный координатор сложной системы, в центре которой должен оставаться человек», — подчеркнула Алена Цыганкова.
Арендатор снимает квартиру, а не ответственность за ее инженерные системы. И когда за окном петербургская осень, а дома приходится спать под двумя одеялами, ему нужен не маршрут по инстанциям, а понятный ответ: что произошло, кто за это отвечает и когда в квартире снова станет тепло.
