С покупкой недвижимости следует быть внимательным. Сделка всегда несет риски финансового характера. Инвестор и брокер по инвестиционной недвижимости Марина Долотова рассказала, на что обратить внимание, чтобы совершить успешную сделку и не оказаться обманутым.
Купить квартиру, не обращаясь к риелторам, можно, но нужно обладать некоторыми знаниями.
Начать нужно с четкого понимания, для чего приобретается жилье — для инвестиций, для получения пассивного дохода, для сдачи в аренду. Затем определиться с бюджетом и способом финансирования.
Долотова советует подать заявку в банк на ипотечный кредит, если наличных денег не хватает. Для этого надо разбираться в банковских продуктах, которые есть на рынке, чтобы не переплачивать.
После того, как критерии жилья определены, можно обзванивать объявления. На осмотре стоит обратить внимание на неузаконенные перепланировки, чтобы избежать проблем в будущем.
«Внимательно осмотрите на наличие плесени, мокрых зон. Если локально есть свежий ремонт, стоит насторожиться — не затерли ли следы протека крыши. Прогуляйтесь по этажу, посмотрите состояние подъезда, пообщайтесь с соседями», — отмечает инвестор.
При рассмотрении вариантов жилья стоит узнать о наличии собственников, причину продажи и покупается ли что-то взамен.
Особое внимание необходимо уделить договору, он должен быть составлен юридически правильно.
Долотова рекомендует обязательно поинтересоваться, есть ли родственники в местах лишения свободы, которые имеют право претендовать на это жилье после освобождения.
Продавец может скрыть правду, поэтому нужно провести расследование: заказать справки из Росреестра, БТИ, паспортного стола.
Если хочется торговаться, то эмоции должны отступить на второй план. Торг должен быть обоснованным, то есть учитывать цены по реально проданным объектам.
Перед покупкой квартиры стоит запросить правоустанавливающие документы, выписки из ЕГРН и узнать кто собственники и проверить действительность их паспорта, наличие задолженностей и не начата ли процедура банкротства.
«Закажите справки № 9 и № 12 — о зарегистрированных лицах. На момент покупки зарегистрированными могут оставаться только собственники и члены их семьи», — подчеркивает инвестор.
Перед совершением сделки продавец должен предоставить свежую справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту.
«Помните, что задолженность по капитальному ремонту передается по наследству новому собственнику. Старый долг автоматически будет у нового собственника», — подчеркивает эксперт.
Инвестор напоминает, что продавца необходимо проверить в едином федеральном реестре банкротов, и, если он там есть — не покупать такую квартиру. Есть огромный риск потерять свои деньги.
«Обязательно поверить, не был ли использован материнский капитал при покупке квартиры. Если покупка была совершена в ипотеку, рекомендую запросить график платежей», — отмечает Долотова.
Если все проверки пройдены, необходимо внести предоплату за квартиру и готовить сделку. Обычно продавцы предлагают договор задатка, как гарантию, что клиент не передумает.
«Я рекомендую использовать предварительный договор купли-продажи, где прописать все условия и договоренности. Передачу денежных средств подтвердить рукописной распиской», — подчеркивает инвестор.
В случае расторжения сделки не обязательно, что продавец вернет покупателю деньги. У покупателя забирают квартиру, и он остается без денег и жилья, а продавец ни за что не отвечает, если не прописать в договоре необходимые пункты.
Если квартира покупается с наполнением, необходимо прописать все, что передается. Составляется акт приема передачи квартиры в момент передачи.
«Помните, если ваш продавец на ваши деньги покупает себе другую квартиру, а за ней еще одну, возникает цепочка из нескольких сделок. Проверки нужно провести по всем сделкам», — отмечает Долотова.
Эксперт подчеркивает, что самостоятельно купить или продать квартиру можно, но цена риска высока.
