Рынок апарт-отелей и сервисных апартаментов в Петербурге переживает настоящий бум. Застройщики активно предлагают инвесторам «готовый бизнес» с гарантированной доходностью от 10% до 15% годовых.
Однако на этом фоне возник вопрос: насколько эти цифры соответствуют действительности? Вместе с «Петербург.Экспертом» в этой ситуации разбиралась агент по недвижимости Светлана Томских.
По ее словам, в рекламных буклетах отображаются привлекательные цифры: стабильный пассивный доход, управление от профессиональной компании, отсутствие забот по поиску арендаторов и высокий туристический поток.
Кроме того, в договоре часто прописана фиксированная гарантия доходности на первые 1–2 года. Это действительно работает, но только на начальном этапе.
Что происходит на самом деле?
На практике чистая доходность оказывается намного скромнее. После вычета всех расходов — комиссии управляющей компании (обычно 15–25%), налогов, платежей за коммуналку и расходов на амортизацию — реальная ставка редко бывает больше 5–8% годовых.
Основные риски, которые замалчивает реклама
1. Сезонность. Санкт-Петербург — город с ярко выраженной сезонностью. Летом загрузка составляет 90–95%, а зимой может упасть до 40–50%. Это прямо влияет на итоговый годовой доход.
2. Перенасыщение рынка. Количество новых апарт-комплексов растет быстрее, чем турпоток. Конкуренция за гостя обостряется, что вынуждает управляющие компании идти на снижение цены.
3. Рост тарифов. Коммунальные платежи в апарт-отелях изначально выше, чем в жилых домах, поскольку статус здания — нежилой. Это «съедает» часть прибыли.
4. Окончание гарантии. Когда срок договора с фиксированной доходностью истекает, инвестор остается один на один с рынком. Доходность может упасть вдвое.
Стоит ли вкладываться?
Однозначного ответа не существует. Если вы покупаете апартаменты в центре Петербурга или у крупных транспортных узлов с целью долгосрочного владения (5–10 лет), это может быть выгодно за счет роста стоимости самой недвижимости.
«Однако если вы рассчитываете на быстрый и высокий пассивный доход, обещанный застройщиком, — будьте готовы к тому, что реальность окажется суровее. Мой совет как агента: всегда запрашивайте у застройщика не маркетинговую презентацию, а реальную финансовую модель с учетом сезонности и всех издержек. И помните: гарантированная доходность — это лишь инструмент привлечения клиентов, а не долгосрочная стратегия»,- заключила Светлана Томских.
