Долги по коммунальным платежам нередко становятся поводом для торга при продаже квартиры: покупатель видит задолженность и опасается, что после сделки платить придется уже ему. Эксперт по недвижимости и инвестициям Натали Логинова объяснила «Петербург.Эксперту», закон разделяет обычные коммунальные долги и задолженность по взносам на капитальный ремонт.
Не вся задолженность переходит вместе с квартирой. Долг за свет, воду, отопление, газ, вывоз мусора и услуги управляющей компании остается за прежним собственником — обязанность оплачивать коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности. Требовать от покупателя погашения чужой задолженности нельзя.
«Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Согласно части 3 статьи 158 Жилищного кодекса, такая задолженность следует за квартирой и переходит к новому владельцу вместе с начисленными пенями. Именно эту сумму имеет смысл учитывать при переговорах о цене», — отметила эксперт.
В 2026 году минимальный взнос на капремонт в Москве составляет 32,63 рубля за квадратный метр. Для квартиры площадью 55 квадратных метров долг за год составит около 21,5 тысячи рублей, за три года — около 64,6 тысячи.
Если квартира стоит 15 миллионов рублей, даже трехлетний долг по капремонту — это примерно 0,43% ее стоимости. Поэтому требовать скидку на всю сумму коммунальной задолженности неправильно. Обоснованный торг — это прежде всего размер долга по капремонту, который действительно придется погашать новому собственнику.
«При этом стороны могут договориться о небольшой дополнительной скидке, если продавец оставляет покупателю необходимость самостоятельно заниматься погашением задолженности и оформлением документов. Но это уже вопрос переговоров, а не юридической обязанности продавца», — подчеркнула Натали Логинова.
На практике безопаснее не переносить задолженность в сделку, а предусмотреть ее погашение продавцом до передачи квартиры. Состояние расчетов подтверждается документами, а отдельно стоит проверить именно задолженность по капремонту. Большой долг сам по себе не делает квартиру плохим объектом, однако может быть поводом внимательнее изучить ситуацию.
«Если задолженность значительная, по ней уже есть судебные разбирательства или исполнительное производство, важна не столько сумма скидки, сколько причина ее возникновения», — добавила эксперт.
Масштаб проблемы показывает статистика: по данным Минстроя, на 1 апреля 2026 года просроченная задолженность перед системой ЖКХ в России составила 975,9 миллиарда рублей. Поэтому квартира с долгами — далеко не редкость.
Грамотный торг начинается не с требования «снять всю сумму долга», а с понимания того, какая задолженность действительно переходит покупателю. В большинстве случаев речь идет не о миллионах и даже не о процентах от стоимости квартиры, а о конкретной сумме, которую можно точно посчитать и заложить в условия сделки.
