Покупка доли в апартаменте в Москве или Петербурге позволяет нескольким инвесторам совместно приобрести объект для сдачи в аренду и получать доход по долям. Вместе с экспертом по недвижимости и инвестициям, автором книги «Хочу свою квартиру» Натали Логиновой, «Петербург.Эксперт» разобрался, как устроена такая инвестиция, кому она подходит и что важно проверить до сделки.
Что именно покупает инвестор
Доля означает право собственности на часть всего объекта, а не на определенные квадратные метры. Например, два инвестора могут владеть апартаментом в равных долях. Если объект передается управляющей компании для последующей аренды, доход распределяют между собственниками в соответствии с их долями и условиями договора. Доля позволяет разделить стоимость входа в один актив между несколькими инвесторами.
Зачем покупать долю
Главное преимущество — низкий порог входа. Если апартаменты стоят 10 миллионов рублей, доля 1/2 позволяет вложить около 5 миллионов рублей, а четверть — около 2,5 миллиона рублей, не считая сопутствующих расходов. В Петербурге формат очень востребован: на начало 2026 года сервисные апартаменты составляли 77% всех юнитов рынка. Доходность конкретного проекта при этом нельзя оценивать только по рекламным обещаниям.
Какая доходность возможна
По оценкам рынка, доходность сервисных апартаментов в Петербурге для объектов долгосрочной аренды составляет порядка 7–10% годовых до налогообложения. Показатель зависит от локации, загрузки, тарифа и качества управления. При долевой покупке принцип такой же: если объект приносит 800 тысяч рублей в год, владелец 50% получает 400 тысяч рублей, а владелец 25% — 200 тысяч рублей с учетом предусмотренных расходов. Поэтому считать стоит не обещанную ставку, а сумму после комиссии управляющей компании, налогов, содержания, ремонта и простоев.
Что важно проверить
Ключевой риск долевой модели — отношения собственников. До сделки важно определить порядок управления объектом, распределения доходов и расходов, принятия решений и выхода из инвестиции. Продать долю обычно труднее, чем целый ликвидный апартамент, поэтому в механизме продажи важно разобраться заранее.
Доля в апартаменте имеет смысл, когда несколько инвесторов готовы совместно вложить деньги в один объект и получать доход пропорционально своим долям. Это не способ автоматически повысить доходы, а инструмент снижения суммы входа в арендный бизнес. Именно качество объекта, управляющей компании и договоренностей между собственниками определит итог такой инвестиции.
